Koniec pustych mieszkań w Gdańsku? Nowa uchwała w grze

Komitet Inicjatywy Uchwałodawczej w Gdańsku chce zmiany w podatkach od mieszkań

W Gdańsku powstał Komitet Inicjatywy Uchwałodawczej, który przygotowuje projekt uchwały kierunkowej w sprawie podatku od nieruchomości. Jak podkreślono w komunikacie opublikowanym na Facebooku Partii Razem Pomorze:

– Czas by Gdańsk nadgonił za resztą kraju, zatem tak jak w innych miastach w Polsce założyliśmy Komitet Inicjatywy Uchwałodawczej celem wprowadzenia zmian w naliczaniu stawki podatku od nieruchomości! Już najwyższa pora uderzyć w pustostany inwestycyjne oraz zacząć poważnie weryfikować lokale służące do celów najmu krótkoterminowego! Pora, aby mieszkania przestały być traktowane jak złoto do inwestowania, a jak dobro podstawowe! Dlatego rozpoczynamy zbiórkę podpisów pod projektem uchwały kierunkowej w tej sprawie i zachęcamy, abyś Ty też się włączył_a!

Uchwała przewiduje ustalenie dla Prezydenta Miasta Gdańska kierunków działania w zakresie pobierania podatku od nieruchomości od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Zakłada między innymi wyższe opodatkowanie lokali niepełniących funkcji mieszkalnej, czyli tzw. pustostanów inwestycyjnych oraz mieszkań wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego.

Co dokładnie zakłada projekt uchwały?

Z treści projektu uchwały wynika, że Rada Miasta Gdańska ma wskazać Prezydentowi kierunki działań w zakresie pobierania podatku od nieruchomości. Chodzi o wprowadzenie rozwiązań, które pozwolą skutecznie odróżnić lokale służące celom mieszkaniowym od tych, które są elementem działalności gospodarczej lub inwestycji kapitałowej.

Uchwała nakłada na miasto obowiązek:

• podejmowania działań zmierzających do objęcia wyższą stawką podatku pustostanów oraz mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych,
• weryfikacji lokali wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego,
• wprowadzenia obowiązku udowodnienia przez właściciela, że lokal faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, jeśli ma korzystać z niższej stawki podatku.

W uzasadnieniu projektu powołano się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24), która przesądza, że lokale mieszkalne, będące elementem strategii inwestycyjnej, mogą być traktowane jak nieruchomości zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to, że miasto mogłoby pobierać od nich wyższy podatek — 34 zł za m², zamiast 1,19 zł.

Autorzy uchwały podkreślają, że rozwiązanie ma charakter kierunkowy i nie zmienia prawa podatkowego, ale może stać się narzędziem do walki ze spekulacją mieszkaniową oraz zwiększyć przychody miasta.

Kogo obejmą zmiany w podatku

W uchwale wyraźnie zaznaczono, że wyższa stawka podatku ma dotyczyć przede wszystkim lokali traktowanych jako inwestycja, które nie są przeznaczone do zamieszkania ani nie są wynajmowane na stałe. Podkreślono również, że uchwała nie obejmuje mieszkań, w których właściciele faktycznie zamieszkują lub wynajmują je w sposób stały.

Zwróciliśmy się do Michała Dziergasa, radnego dzielnicy Śródmieście i polityka Partii Razem, z pytaniem o ocenę samej idei opodatkowania pustostanów i mieszkań inwestycyjnych oraz wpływ tego rozwiązania na dostępność mieszkań w Gdańsku, w rozmowie z Pulsem Gdańska, wyjaśnił:

– Jest to inicjatywa, na którą zdecydowały się już Katowice, Kraków, a na podobnym etapie przygotowań jest Wrocław, Kielce czy właśnie Gdańsk, gdzie powstały komitety uchwałodawcze mające na celu złożenie projektów uchwał kierunkowych dla organów wykonawczych w tym zakresie. Takie uchwały obligują prezydentów miast do podjęcia działań mających na celu unormowanie stanu faktycznego, tak aby odpowiadał temu co jest określone w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego, a która jest punktem wyjścia do dyskusji. Podatek naliczany zgodnie z zamysłem uchwały ma szansę wpłynąć na ograniczenie spekulacji mieszkaniowej i obniżyć atrakcyjność mieszkań jako lokaty kapitału — co jest problemem w wielu miastach. Tu w Gdańsku dochodzi jeszcze najem krótkoterminowy, który wiele nieruchomości ściąga z rynku dla zwykłych mieszkańców i wpływa negatywnie na tkankę społeczną. Celem podstawowym uchwały jest uderzenie w zjawisko pustostanów inwestycyjnych (traktowanych jak złoto w sejfie) oraz większa kontrola nad najmem krótkoterminowym, aby obiekty do niego służące były skuteczniej weryfikowane. Zatem zmiany mogą wypchnąć na rynek więcej lokali, co ma szanse przez zwiększenie podaży wpłynąć na cenę.

Kto może zostać objęty nowymi zasadami?

Zastanawialiśmy się również, jak sprawiedliwie rozróżniać mieszkania inwestycyjne od lokali, które chwilowo stoją puste. Radny Dziergas wskazuje, że kluczowa jest funkcja mieszkalna lokalu:

– Prawda jest taka, że dzięki tej uchwale piłka znajduje się niejako po stronie Władz Miasta. Zależy od podejścia organów wykonawczych, ale w myśl uchwały i postanowień NSA, rozwiązanie to nie dotyczy osób, które mieszkają w swoich mieszkaniach, wynajmujących lokale, w których zamieszkują czy przypadków gdy dane mieszkanie na czas remontu jest niezajmowane. Uchwała nakłania do przeniesienia ciężaru dowodu na właściciela, który mógłby udowodnić umową najmu lub faktem swojego zamieszkania w lokalu to, że dane mieszkanie służy do celów mieszkalnych faktycznie. Znaczenie podstawowe więc ma fakt zamieszkania lokalu. A dla celów prawa podatkowego również odpowiednie przepisy i interpretacje sądów administracyjnych. Kluczowa jest podstawowa funkcja oraz rola, jaką pełni podatnik — właściciel.

W ten sposób uchwała chroni zwykłych mieszkańców i najemców, jednocześnie uderzając w osoby traktujące mieszkania wyłącznie jako inwestycję kapitałową.

Trwałe pustostany jako element strategii inwestycyjnej

Kolejnym pytaniem było, czy nowe przepisy mogą uderzyć we właścicieli, którzy posiadają jedno czy dwa mieszkania jako zabezpieczenie finansowe. Dziergas podkreśla, że zmiany dotyczą głównie trwałych pustostanów:

– Nie będę ukrywał, takie rozwiązanie właśnie w tego typu sytuacje ma uderzyć. Nie dotknie zwykłych najemców, nie dotknie osób, które mieszkają w swoich mieszkaniach, nie dotknie też sytuacji gdy dana osoba nie jest płatnikiem podatku VAT, a najem jest realizowany prywatnie, co na drodze interpretacji przepisów podatkowych sprawia, że nie jest to lokal zajęty na działalność gospodarczą. Ale już zgodnie z uchwałą NSA, poza faktem podkreślenia i wyjaśnienia kwestii dotyczących opodatkowania nieruchomości zajętych na cele najmu krótkoterminowego, lokale stanowiące zabezpieczenie kapitału są traktowane w sposób, który daje podstawy do naliczania wyższej stawki. Celem uchwały jest walka z traktowaniem mieszkań jak dobra inwestycyjnego a doprowadzenie powoli do traktowania ich jak dobra podstawowego.

Uchwała kierunkowa – krok polityczny czy realna zmiana?

Na koniec zadaliśmy pytanie o realne znaczenie uchwały – czy to tylko sygnał polityczny, czy rzeczywista zmiana miejskiej polityki podatkowej. Radny Dziergas zaznacza, że projekt ma charakter kierunkowy, ale może w praktyce wpłynąć na rynek:

– Uchwała przez nas proponowana jest uchwałą kierunkową. Wiele zależy od działań, jakie po ewentualnym przyjęciu uchwały podejmą władze miasta. Mogą oczywiście rozwodnić zwyczajowo do granic możliwości całą sprawę, ale mogą też podejść do tematu poważnie, ze szczególnym uwzględnieniem najmu krótkoterminowego i jego weryfikacji. Na pewno będzie to sygnał polityczny. Władze Gdańska mają zwyczaj prezentowania się przed inwestorami i "płaszczenia się" na swój sposób. Gdańsk jest reklamowany na targach MIPIM w Cannes jako świetne miejsce inwestycji. Na tych targach, są deweloperzy, inwestorzy i fundusze zagraniczne, które coraz częściej patrzą na Polskę, a których strategią jest lokowanie kapitału swoich członków w mieszkania niczym w złoto. Uchwała ta więc jest też wyjściem w przyszłość i byłaby wysłaniem sygnału przez władze miasta, kto jednak jest w Gdańsku najważniejszy. Mieszkańcy czy inwestorzy/deweloperzy. Zatem rola uchwały jest niejako podwójna — stanowi sygnał polityczny a priori z realną możliwością zmian w egzekwowaniu istniejącego prawa podatkowego, ponieważ sama uchwała fundamentalnie go nie zmienia. Mimo tego wszystkiego z obozu władzy w Gdańsku idą już sygnały o tym, że "Prezydent niczego nie można narzucać" i tezy jakoby takie uchwały nie leżały w kompetencjach rady miasta jako organu wykonawczego mimo tego, że wyznaczanie kierunków działania dla organów wykonawczych (wójt/zarząd powiatu) leży w zakresie właściwości stosownych rad wymienionych zarówno w Ustawie o samorządzie gminnym jak i powiatowym – powiedział Dziergas dla nas w rozmowie z Puls Gdańska.

Skutki dla rynku mieszkaniowego

Przyjęcie uchwały może zwiększyć kontrolę nad pustostanami i najmem krótkoterminowym, a tym samym wypchnąć więcej mieszkań na rynek. To z kolei może wpłynąć na stabilizację cen oraz poprawę dostępności mieszkań dla stałych mieszkańców Gdańska. Podniesienie przychodu z podatku pozwoli również miastu lepiej finansować własne potrzeby, a równocześnie wyrówna szanse konkurencyjne między inwestorami a prywatnymi właścicielami lokali.