Masz balkon? Wkrótce przestanie należeć do ciebie. Jest nowy pomysł

W gdańskich blokach i budynkach wielorodzinnych spór o balkon może dotyczyć nie tylko estetyki elewacji, ale także bezpieczeństwa, kosztów remontów i wysokości zaliczek płaconych przez właścicieli mieszkań. Problem wraca szczególnie wtedy, gdy wspólnota planuje większe prace: naprawę płyt balkonowych, wymianę balustrad, poprawę izolacji albo remont fragmentów elewacji związanych z balkonami.

Dziś odpowiedź na pytanie, kto powinien zapłacić za taki remont, nie zawsze jest oczywista. Balkon jest przypisany do konkretnego mieszkania i najczęściej korzysta z niego wyłącznie właściciel danego lokalu. Jednocześnie jego konstrukcja jest częścią budynku. To powoduje, że wspólnoty mieszkaniowe i właściciele mieszkań od lat spierają się o granicę odpowiedzialności.

Nowe przepisy o balkonach i nieruchomości wspólnej

Rządowy projekt UD312 zakłada zmianę ustawy o własności lokali. Najważniejsza propozycja dotyczy dopisania do definicji nieruchomości wspólnej elementów konstrukcyjnych balkonów, loggii i tarasów. Chodzi m.in. o dźwigary, płytę balkonową wraz z izolacją, balustradę oraz inne elementy balkonu stanowiące fragment elewacji budynku.

Jeżeli przepisy wejdą w życie w takim kształcie, wspólnota mieszkaniowa będzie miała wyraźniejszą podstawę do finansowania remontów tych części z kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel mieszkania nie powinien być obciążany samodzielnym kosztem naprawy płyty balkonowej, balustrady czy elementów konstrukcyjnych tylko dlatego, że balkon znajduje się przy jego lokalu.

Po stronie właściciela nadal pozostanie jednak to, co służy wyłącznie jego codziennemu korzystaniu z balkonu. Dotyczy to przede wszystkim warstw wykończeniowych, posadzki, płytek czy innych elementów użytkowych, które właściciel wykonał we własnym zakresie.

Dlaczego zmiana może być ważna dla Gdańska

W Gdańsku działa wiele wspólnot mieszkaniowych zarządzających budynkami z różnych okresów: od starszych bloków, przez kamienice po budynki z ostatnich dekad. W takich nieruchomościach balkony, loggie i tarasy często wymagają kosztownych prac technicznych. Nie chodzi wyłącznie o poprawę wyglądu budynku, ale o usunięcie usterek, zabezpieczenie izolacji, zahamowanie degradacji konstrukcji i zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom.

Dla właścicieli mieszkań lokalny wymiar sprawy jest bardzo praktyczny. Jeżeli wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie balkonów, każdy zapis dotyczący zakresu prac i sposobu finansowania może mieć wpływ na domowy budżet. Im mniej precyzyjne przepisy, tym większe ryzyko sporów, zaskarżania uchwał i konfliktów między sąsiadami.

Projektowana zmiana ma ograniczyć takie sytuacje. Wspólnota miałaby odpowiadać za części konstrukcyjne, a właściciel za elementy użytkowe związane z wyłącznym korzystaniem z balkonu. Taki podział nie usunie wszystkich problemów, ale powinien ograniczyć najczęstsze wątpliwości.

Gdański wyrok i spór o zakres remontu balkonów

W kontekście Gdańska szczególnie istotny jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 20 grudnia 2013 r. Sąd zwrócił w nim uwagę, że balkony i loggie mają podwójny charakter. Z jednej strony są przypisane do konkretnych mieszkań i służą ich właścicielom. Z drugiej strony są elementem elewacji i mogą mieć znaczenie dla bezpieczeństwa całego budynku.

Z tego powodu sąd uznał, że wspólnota, podejmując uchwałę o remoncie balkonów, powinna dokładnie określić, jakie części mają być naprawiane na wspólny koszt. Samo ogólne wskazanie, że chodzi o remont balkonów, może być niewystarczające. Dla właścicieli mieszkań oznacza to, że uchwały remontowe powinny być konkretne, technicznie precyzyjne i jasno wskazywać, które koszty są wspólne.

Nowy projekt ustawy idzie właśnie w stronę większej precyzji. Ma ustawowo wskazać, że elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów są częścią nieruchomości wspólnej.

Właściciel mieszkania nadal będzie miał obowiązki

Projekt nie oznacza, że właściciel mieszkania przestanie odpowiadać za balkon. Nadal będzie musiał korzystać z niego zgodnie z przeznaczeniem, dbać o jego stan użytkowy i nie doprowadzać do szkód. Po jego stronie pozostaną elementy, które służą wyłącznie jemu i nie są częścią konstrukcji budynku.

W praktyce może to oznaczać odpowiedzialność za płytki, warstwę wykończeniową, zabrudzenia, uszkodzenia wynikające z niewłaściwego użytkowania albo samowolne przeróbki. Właściciel nie powinien jednak ponosić samodzielnie kosztów prac dotyczących elementów konstrukcyjnych, jeżeli zostaną one ustawowo wpisane do nieruchomości wspólnej.

Dla gdańskich wspólnot oznacza to konieczność uważnego rozróżniania dwóch kategorii: remontu konstrukcji oraz prac dotyczących prywatnego sposobu wykończenia balkonu.

Ministerstwo Sprawiedliwości chciało dalej idącej zmiany

W czasie uzgodnień międzyresortowych Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało rozwiązanie bardziej radykalne. Resort wskazywał, że samo wpisanie elementów konstrukcyjnych do nieruchomości wspólnej może nie wystarczyć, bo remont płyty balkonowej albo izolacji często wymaga usunięcia posadzki lub innych elementów należących do właściciela lokalu.

Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało więc, aby balkony, loggie i tarasy w całości stały się częścią nieruchomości wspólnej. Właściciel mieszkania miałby mieć prawo do wyłącznego korzystania z tej przestrzeni na podstawie służebności ustanawianej z mocy prawa.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie przyjęło tej propozycji. Uznało, że całkowite zaliczenie balkonów do nieruchomości wspólnej byłoby nieuzasadnione, ponieważ w większości przypadków są one przypisane do konkretnych lokali i służą wyłącznie ich właścicielom. Resort wskazał też, że taka konstrukcja mogłaby prowadzić do problemów z dostępem innych właścicieli do balkonów przypisanych do cudzych mieszkań.

Odszkodowania za zniszczone wykończenie balkonu

Jednym z najbardziej praktycznych problemów pozostają odszkodowania. Jeżeli wspólnota będzie remontować element konstrukcyjny balkonu, może dojść do usunięcia lub uszkodzenia płytek, posadzki albo innych kosztownych elementów wykończenia. Ministerstwo Sprawiedliwości wskazywało, że warto rozważyć osobne uregulowanie takich sytuacji.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii uznało jednak, że nie ma potrzeby wprowadzania odrębnych przepisów odszkodowawczych do ustawy o własności lokali. Według autorów projektu tego typu roszczenia mogą być oceniane na podstawie kodeksu cywilnego i konkretnych okoliczności sprawy.

Dla mieszkańców Gdańska oznacza to, że nawet po zmianie przepisów ważna pozostanie dokumentacja: uchwała wspólnoty, opis zakresu robót, kosztorys, projekt techniczny i sposób zabezpieczenia prywatnych elementów wykończenia.

Kiedy nowe zasady remontu balkonów mogą wejść w życie

Projekt UD312 nie jest jeszcze obowiązującym prawem. Znajduje się na etapie rządowym i musi przejść dalszą ścieżkę legislacyjną: przyjęcie przez Radę Ministrów, prace w Sejmie, Senacie i podpis prezydenta.

Pierwotnie zakładano, że ustawa zacznie obowiązywać po 30 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. W toku uzgodnień termin ten wydłużono do 3 miesięcy. To ważne dla wspólnot mieszkaniowych, które będą musiały dostosować uchwały, plany remontowe i sposób rozliczania kosztów.

Jeżeli projekt zostanie uchwalony, zmiany będą dotyczyły wspólnot w całej Polsce, w tym gdańskich budynków wielorodzinnych. Największe znaczenie będą miały tam, gdzie remonty balkonów są już planowane albo gdzie od lat trwa spór o to, które koszty powinien ponieść właściciel lokalu, a które cała wspólnota.