Gdańsk od lat należy do miast, w których rynek najmu krótkoterminowego rozwija się szczególnie dynamicznie. Apartamenty przeznaczone dla turystów stały się ważnym elementem lokalnej gospodarki, ale jednocześnie coraz częściej są źródłem sporów pomiędzy właścicielami mieszkań a pozostałymi mieszkańcami budynków wielorodzinnych.
Przygotowywana nowelizacja ustawy o własności lokali może częściowo zmienić tę sytuację. Projekt oznaczony numerem UD312 zakłada możliwość przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały, która pozwoli na odmienne rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Dotyczyć ma to przypadków, gdy sposób użytkowania lokalu powoduje wyższe wydatki dla całego budynku.
W praktyce nowe regulacje mogą objąć przede wszystkim apartamenty wynajmowane na doby, ale także lokale usługowe prowadzące działalność handlową, medyczną czy gastronomiczną.
Wyższe koszty utrzymania części wspólnych budynku
Jak wskazuje Małgorzata Janas, prezes firmy Janasowie Nieruchomości, celem projektowanych zmian nie jest nakładanie dodatkowych obciążeń na zwykłych mieszkańców. Chodzi o sytuacje, w których konkretne lokale generują ponadprzeciętne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
Mowa między innymi o częstszym korzystaniu z wind, klatek schodowych, parkingów, systemów domofonowych czy ciągów komunikacyjnych. W przypadku lokali usługowych dochodzą również wydatki związane z większym ruchem klientów oraz koniecznością częstszych napraw i sprzątania.
W miastach turystycznych, takich jak Gdańsk, problem szczególnie widoczny jest w budynkach położonych w Śródmieściu, na Wyspie Spichrzów czy w sąsiedztwie nadmorskich dzielnic. Duża rotacja gości powoduje szybsze zużywanie części wspólnych oraz zwiększa koszty administracyjne ponoszone przez wspólnoty.
Lokale usługowe również zapłacą więcej
Zmiany nie ograniczą się wyłącznie do rynku najmu krótkoterminowego. Jak podkreśla radca prawny Dariusz Wociór, prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym lub użytkowym bardzo często wiąże się ze zwiększoną eksploatacją wspólnej infrastruktury.
Codzienna obecność klientów oznacza większe obciążenie wind, domofonów, drzwi wejściowych czy parkingów. W niektórych przypadkach pojawiają się także dodatkowe obowiązki związane z bezpieczeństwem przeciwpożarowym lub dostosowaniem budynku do specyfiki prowadzonej działalności.
Projekt ma umożliwić przeniesienie części takich kosztów na właścicieli lokali, którzy faktycznie je generują, zamiast rozkładać je po równo na wszystkich mieszkańców.
Kalkulacja kosztów stanie się kluczowa
Nowe przepisy nie dadzą jednak wspólnotom pełnej dowolności. Podstawowym warunkiem będzie przygotowanie kalkulacji wykazującej związek pomiędzy sposobem korzystania z lokalu a dodatkowymi wydatkami.
To właśnie ten element budzi najwięcej wątpliwości ekspertów. Zarówno Małgorzata Janas, jak i Dariusz Wociór zwracają uwagę, że bardzo trudno jednoznacznie określić, jaka część kosztów sprzątania, remontów czy konserwacji wynika z działalności konkretnego właściciela.
W praktyce konieczne będzie szacowanie wpływu poszczególnych lokali na budżet wspólnoty, a takie wyliczenia mogą być później kwestionowane przez zainteresowanych właścicieli.
Spory sądowe wokół nowych opłat wydają się nieuniknione
Największym wyzwaniem po wejściu nowych regulacji może okazać się właśnie ustalanie wysokości dodatkowych obciążeń. Właściciele mieszkań przeznaczonych pod najem krótkoterminowy oraz lokali usługowych prawdopodobnie będą podważać część uchwał wspólnot mieszkaniowych.
Eksperci nie wykluczają, że po wejściu nowych przepisów sądy będą musiały rozstrzygać, czy przedstawione przez wspólnoty kalkulacje rzeczywiście odzwierciedlają ponoszone koszty. Szczególnie że ustawodawca nie przewiduje obecnie jednego, uniwersalnego sposobu wyliczania takich opłat.
Dla gdańskich wspólnot mieszkaniowych oznacza to możliwość uzyskania dodatkowych środków na utrzymanie budynków, ale jednocześnie ryzyko wieloletnich sporów dotyczących zasad ich naliczania.
Komentarze (0)