Nowy zwrot w sprawie Dolnego Miasta w Gdańsku. RDOŚ chce unieważnienia pozwoleń?

Spór o Dolne Miasto w Gdańsku dotyczy już nie tylko zabudowy terenów zielonych, ale również procedur administracyjnych związanych z planowanymi inwestycjami. Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska wskazała na duże prawdopodobieństwo naruszenia prawa przy wydawaniu dwóch pozwoleń na budowę i zwróciła się do wojewody pomorskiego o stwierdzenie ich nieważności. Dla mieszkańców, którzy od lat sprzeciwiają się zabudowie części dzielnicy, to ważny sygnał. Jednocześnie przyszłość Boiska Pod Wierzbami, ogrodzonego we wrześniu, wciąż pozostaje przedmiotem sporu.

Dolne Miasto w Gdańsku. RDOŚ wskazuje na możliwe naruszenie prawa

Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Gdańsku przeanalizowała dokumenty i informacje dotyczące inwestycji realizowanych na obszarze dawnej zajezdni tramwajowej. W piśmie skierowanym do mieszkańców poinformowała, że dostrzega duże prawdopodobieństwo wydania pozwoleń na budowę z naruszeniem prawa. Jedna z najważniejszych wątpliwości dotyczy możliwego dzielenia przedsięwzięcia na mniejsze części w celu ominięcia wymogów środowiskowych. Z szacunków przywołanych przez RDOŚ wynika, że po zsumowaniu projektowanych powierzchni podziemnych parkingów i garaży ich łączna powierzchnia może przekraczać jeden hektar. To próg wskazany w przepisach dotyczących przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

W praktyce sprawa sprowadza się do tego, czy inwestycje zostały prawidłowo ocenione pod kątem obowiązków środowiskowych i czy ich skala nie wymagała zastosowania innych procedur. RDOŚ przychylił się do postulatów mieszkańców i wystąpił do wojewody pomorskiego o stwierdzenie nieważności dwóch decyzji.

Pozwolenia nie zostały jednak unieważnione. Wniosek RDOŚ nie przesądza o wyniku postępowania. To wojewoda pomorski zdecyduje o dalszych krokach i ewentualnych konsekwencjach dla objętych nim decyzji.

Których pozwoleń na budowę dotyczy wniosek?

Wniosek RDOŚ obejmuje dwie decyzje dotyczące inwestycji przy ulicy Kurzej oraz ulicy Radnej. Pierwsza, wydana 25 listopada 2025 roku, dotyczy budowy dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ulicy Kurzej 1 do 7 oraz Kurzej 8. Projekt obejmuje również garaż podziemny, infrastrukturę techniczną i zagospodarowanie terenu.

Druga decyzja, wydana 10 sierpnia 2026 roku, dotyczy nieruchomości przy ulicy Radnej 6. Przewidziano tam przebudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku dawnej zajezdni tramwajowej na usługowy oraz rozbudowę o część mieszkalną z lokalami usługowymi na parterze. W planach uwzględniono także garaż podziemny i infrastrukturę. Wątpliwości dotyczące procedur środowiskowych pojawiły się na tle inwestycji realizowanych w ramach partnerstwa publiczno prywatnego. Umowę dotyczącą rewitalizacji Dolnego Miasta podpisano 22 listopada 2019 roku.

Sprawa trafiła 1 września 2026 roku do Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, ale 11 września została zwrócona do RDOŚ w Gdańsku. Regionalna dyrekcja zakończyła następnie działania wyjaśniające i skierowała wniosek dotyczący dwóch pozwoleń do wojewody pomorskiego.

Miasto nie uznało, że potrzebna była decyzja środowiskowa

W dokumentacji znalazło się również stanowisko prezydenta Gdańska. Z wyjaśnień przekazanych 4 sierpnia 2026 roku wynika, że dla analizowanego obszaru wydano ostateczne pozwolenia na budowę obiektów w pięciu lokalizacjach. Miasto nie uznało jednocześnie, że realizacja przedsięwzięcia wymagała uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Stanowisko to różni się od oceny przedstawionej przez RDOŚ, który uznał, że istnieją podstawy do wystąpienia o stwierdzenie nieważności dwóch decyzji. Na obecnym etapie nie można jednak przesądzać, że doszło do naruszenia prawa. Wątpliwości organu będą wymagały rozstrzygnięcia w dalszym postępowaniu.

Michał Dziergas o stanowisku RDOŚ. „Widzimy pewne światełko w tunelu”

Do sprawy odniósł się Michał Dziergas, radny dzielnicy Śródmieście i przewodniczący zarządu Stowarzyszenia Społeczny Gdańsk. Przypisał znaczenie zarówno działaniom mieszkańców, jak i interwencji posłanki Marty Stożek z partii Razem. Jego zdaniem stanowisko regionalnej dyrekcji może pomóc w dalszych staraniach o ochronę Dolnego Miasta.

- Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Gdańsku po naciskach społecznych oraz dzięki interwencji posłanki Marty Stożek z partii Razem poszła najwyraźniej po rozum do głowy i jak jeszcze kilka miesięcy temu twierdziła, że nie jest w stanie nic powiedzieć, a zbadanie sprawy tego, czy realizowane w ramach Partnerstwa Publiczno Prywatnego inwestycje deweloperskie GGI Dolne Miasto znajduje się poza ich możliwościami, tak teraz w piśmie podaje, że: Po przeprowadzeniu analizy zebranych dokumentów oraz informacji, Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w Gdańsku uznał, że istnieje duże prawdopodobieństwo wydania decyzji o pozwoleniach na budowę z naruszeniem prawa - mówi Michał Dziergas, radny dzielnicy Śródmieście i przewodniczący zarządu Stowarzyszenia Społeczny Gdańsk.

Dziergas zwraca uwagę, że RDOŚ przychylił się do postulatów mieszkańców i skierował do wojewody wniosek dotyczący dwóch pozwoleń na budowę. Podkreśla jednak, że dla strony społecznej to nie koniec działań, lecz kolejny etap walki o przyszłość dzielnicy.

- Takie stanowisko jest bardzo istotne w zakresie dalszej obrony Dolnego Miasta przed nieograniczoną i niekontrolowaną działalnością deweloperów. Na tym etapie widzimy pewne światełko w tunelu i nie ustaniemy w walce o Dolne Miasto i o jego tereny zielone - zapowiada Michał Dziergas.

Wypowiedzi radnego są stanowiskiem strony społecznej. Sam wniosek RDOŚ nie oznacza jeszcze unieważnienia pozwoleń, ale otwiera kolejny etap sprawy, na który mieszkańcy zwracają szczególną uwagę.

Spór o partnerstwo publiczno prywatne na Dolnym Mieście

W swoim oświadczeniu Dziergas krytycznie ocenia również sposób prowadzenia rewitalizacji w formule partnerstwa publiczno prywatnego. Jego zdaniem interesy inwestora i mieszkańców nie zostały odpowiednio wyważone, a miasto powinno mocniej pilnować publicznego charakteru przestrzeni.

- Pomimo tego, że sam RDOŚ w piśmie zaznacza, że Prezydent Miasta Gdańska odmówił uznania, że przy realizacji przedmiotowego zamierzenia wymagane było uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, stanowisko mieszkańców Dolnego Miasta, stowarzyszenia Społeczny Gdańsk, moje oraz partii Razem pozostaje niezmienne. Będziemy dalej patrzeć wszelkim organom na ręce, stosować wszystkie możliwe formy nacisku oraz nagłaśniać przypadki łamania bądź obchodzenia przepisów - podkreśla Michał Dziergas.

Radny przekonuje, że miasto powinno stawiać partnerom prywatnym jasne warunki i nie dopuszczać do sytuacji, w których interes publiczny schodzi na dalszy plan. W swoim stanowisku nie ogranicza się przy tym do krytyki obecnego projektu. Wskazuje również na możliwe alternatywy dla podobnych przedsięwzięć.

- Dolne Miasto to nie produkt na sprzedaż ani plac zabaw dla deweloperów. Jeśli władze miasta Gdańska tego nie rozumieją, to czas na opuszczenie urzędu miasta. Nie można pozwalać na współpracę z podmiotami, które obchodzą prawo, nie można nie stawiać im realnych warunków. W naszej ocenie PPP dla Dolnego Miasta od początku było pomyślane przede wszystkim jako smakowity kąsek dla inwestora z minimum korzyści dla nas wszystkich - mówi radny.

Dziergas postuluje szukanie innych źródeł finansowania rewitalizacji, w tym środków własnych samorządu, funduszy europejskich i krajowych. Zwraca także uwagę na możliwość szerszej współpracy z organizacjami działającymi nie dla zysku oraz rozwijania rozwiązań spółdzielczych.

- Czas zacząć inaczej myśleć o rewitalizacjach, szukać możliwości realizowania ich wyłącznie ze środków własnych lub funduszy europejskich czy źródeł krajowych. Lub rozważać szerszą współpracę z podmiotami działającymi nie dla zysku. Może czas, aby Gdańsk jako miasto Solidarności zaczął poważnie eksplorować ścieżki działalności spółdzielczej? - pyta Michał Dziergas.

Mieszkańcy obawiają się, kto skorzysta na nowej zabudowie

Interwencja posłanki Marty Stożek została zainicjowana po zgłoszeniach mieszkańców zrzeszonych w stowarzyszeniu odDolne Miasto oraz Michała Dziergasa. Z inicjatywy radnego Rada Dzielnicy Śródmieście na początku 2026 roku poparła apel o pozostawienie Boiska Pod Wierzbami jako otwartej przestrzeni zielonej, wolnej od wielkoskalowej zabudowy mieszkaniowej.

Strona społeczna kwestionuje nie tylko utratę terenu rekreacyjnego, ale także społeczne skutki planowanych inwestycji. Dziergas zwraca uwagę na ceny mieszkań powstających na Dolnym Mieście i podaje w wątpliwość, czy nowe lokale będą dostępne dla zwykłych mieszkańców Gdańska.

- Podnosiliśmy wówczas, że taka zabudowa ma tylko jeden cel i jest nim generowanie ogromnych zysków dla inwestora przy szkodzie dla dzielnicy. Mieszkania, które tam powstaną, nie trafią bowiem do zwykłych ludzi, a do spekulantów grających na zwyżki cen lub pod najem krótkoterminowy. Ceny mieszkań w inwestycjach oddawanych na Dolnym Mieście przez tego samego inwestora już dobijają miliona złotych za niektóre mieszkania, a te, które miały być kierowane dla młodych rodzin, z nieznanych przyczyn swoim układem idealnie umożliwiają podział na mniejsze kawalerki dla na przykład turystów - twierdzi Michał Dziergas.

To ocena radnego, a nie rozstrzygnięcie dotyczące przyszłych nabywców lokali. Pokazuje jednak, że w sporze o Dolne Miasto chodzi nie tylko o samą architekturę, lecz także o dostępność mieszkań, charakter dzielnicy i to, kto będzie korzystał z jej przemian.

Boisko Pod Wierzbami zostało ogrodzone przed powstaniem obiektu zastępczego

Jednym z najbardziej widocznych punktów konfliktu jest Boisko Pod Wierzbami, położone w rejonie ulic Dobrej i Fundacyjnej. Teren został ogrodzony 14 września 2026 roku. Dla mieszkańców był to szczególnie ważny moment, ponieważ, jak twierdzą, wcześniej otrzymywali zapewnienia, że boisko pozostanie dostępne do ostatniego etapu inwestycji, a jego zamknięcie nastąpi dopiero po wybudowaniu obiektu kompensacyjnego. Właścicielem działki jest GGI Dolne Miasto, spółka należąca do Euro Styl. Inwestor wyjaśniał, że teren zabezpieczono w związku z planowanymi pracami archeologicznymi. Działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i umową partnerstwa publiczno prywatnego. Ma również w przyszłości pełnić funkcję zaplecza budowlanego podczas modernizacji ulicy Dobrej.

Według wcześniejszych informacji miasta działka o numerze 352/9 została sprzedana partnerowi prywatnemu 21 września 2022 roku. Jej wartość w operacie szacunkowym z 10 marca 2022 roku wynosiła 20 328 337 zł. Na miejscu grodzenia pojawili się pracownicy ochrony i policja. Funkcjonariusze interweniowali po zgłoszeniu dotyczącym 42 letniej kobiety, która miała wejść na teren prowadzonych prac. Policja poinformowała ją o działaniach, a kobieta opuściła teren. Sama interwencja nie przesądzała o legalności inwestycji.

Nowe boisko na Bastionie Wilk nie kończy sporu

W ramach planów rewitalizacyjnych przewidziano utworzenie nowej przestrzeni rekreacyjnej na Bastionie Wilk. Ma tam powstać boisko kompensacyjne, plac zabaw, siłownia plenerowa i dodatkowa infrastruktura dla mieszkańców. Inwestor wskazuje, że nowe zagospodarowanie ma odpowiadać na potrzeby lokalnej społeczności. Część mieszkańców uważa jednak, że nie zastąpi ono w pełni obecnego boiska, które przez lata było otwartym miejscem spotkań i rekreacji w sąsiedztwie Opływu Motławy.

Różnica stanowisk dotyczy więc nie tylko tego, czy w dzielnicy będzie można uprawiać sport. Mieszkańcy zwracają uwagę na położenie obecnego terenu, jego otoczenie i łatwą dostępność. Ich zdaniem przestrzeń zielona ma wartość, której nie da się w pełni odtworzyć przez samo wybudowanie nowego obiektu.

Co dalej ze sprawą Dolnego Miasta w Gdańsku?

O dalszym losie dwóch pozwoleń na budowę zdecyduje wojewoda pomorski. Wniosek RDOŚ nie oznacza automatycznego wstrzymania wszystkich inwestycji ani przesądzenia o ich niezgodności z prawem. Organ wskazał jednak na poważne wątpliwości dotyczące stosowania przepisów środowiskowych i wystąpił o zbadanie konkretnych decyzji. Mieszkańcy zapowiadają kontynuowanie działań w obronie terenów zielonych i dostępnych przestrzeni publicznych. Spór obejmuje zarówno prawidłowość procedur administracyjnych, jak i szersze pytanie o to, jak powinna wyglądać rewitalizacja Dolnego Miasta oraz jakie korzyści powinna przynosić lokalnej społeczności. Na razie nie ma ostatecznego rozstrzygnięcia w sprawie pozwoleń. Tymczasem Boisko Pod Wierzbami pozostaje ogrodzone, a stanowisko RDOŚ stało się kolejnym ważnym elementem konfliktu między mieszkańcami, miastem i inwestorem.