W Gdańsku, gdzie duża część mieszkań znajduje się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe, planowana nowelizacja ustawy o własności lokali może mieć bardzo praktyczne znaczenie. Chodzi o remonty balkonów, loggii i tarasów, czyli elementów, które często są użytkowane prywatnie, ale technicznie pozostają powiązane z całym budynkiem. Rządowy projekt oznaczony numerem UD312 zakłada, że elementy konstrukcyjne takich części budynku mają zostać wyraźnie zaliczone do nieruchomości wspólnej.
Dla mieszkańców oznacza to prostszą zasadę niż obecnie: jeżeli uszkodzona jest konstrukcja balkonu, jego płyta, izolacja, balustrada albo element związany z elewacją, odpowiedzialność ma spoczywać na wspólnocie mieszkaniowej. Jeżeli natomiast chodzi o codzienne użytkowanie balkonu, jego wyposażenie, prywatne płytki, donice, meble czy utrzymanie porządku, obowiązek nadal ma należeć do właściciela mieszkania.
Zmiana jest istotna szczególnie w starszych zasobach mieszkaniowych. W Gdańsku dotyczyć może zarówno budynków z wielkiej płyty, kamienic, jak i nowszych wspólnot, w których balkony, loggie i tarasy są jednym z podstawowych elementów mieszkań. W praktyce nowe przepisy mogą przesądzić, kto zamawia ekspertyzę, kto podejmuje uchwałę o remoncie i z jakich pieniędzy opłacane są prace.
Remont balkonu z funduszu wspólnoty mieszkaniowej
Projekt przewiduje, że konstrukcyjne części balkonu mają być traktowane podobnie jak inne elementy wspólne budynku. Oznacza to, że remont może zostać sfinansowany ze środków wspólnoty mieszkaniowej, najczęściej z funduszu remontowego. Właściciel mieszkania z balkonem nie musiałby samodzielnie pokrywać kosztów naprawy płyty balkonowej, jeżeli jest ona elementem konstrukcyjnym budynku.
Ta zasada może jednak oznaczać, że w kosztach remontu będą uczestniczyć także właściciele lokali, którzy sami z balkonu nie korzystają. Dla części mieszkańców może to być sporne, ale z punktu widzenia prawa własności lokali mechanizm jest podobny jak przy dachu, elewacji, klatce schodowej czy instalacjach wspólnych. Nie każdy właściciel korzysta z nich w takim samym stopniu, ale wszyscy odpowiadają za utrzymanie nieruchomości wspólnej.
W gdańskich wspólnotach znaczenie będzie miała przede wszystkim uchwała właścicieli, plan gospodarczy i wysokość zaliczek na fundusz remontowy. Jeżeli budynek wymaga większych prac, wspólnota może stanąć przed koniecznością podniesienia opłat albo przyjęcia dodatkowych zaliczek. Nowe przepisy nie sprawią więc, że remonty balkonów staną się tańsze, ale mają jasno wskazać, kto za nie odpowiada.
Właściciel mieszkania nadal odpowie za wykończenie balkonu
Planowana zmiana nie zwalnia właścicieli mieszkań z odpowiedzialności za prywatną część balkonu. Właściciel nadal będzie odpowiadał za utrzymanie czystości, bezpieczne użytkowanie przestrzeni, wyposażenie, meble, donice, rośliny oraz elementy wykończeniowe, które służą wyłącznie jemu. Jeżeli ktoś chce wymienić prywatne płytki albo odświeżyć wygląd balkonu, nie będzie to automatycznie zadanie wspólnoty.
Granica ma przebiegać między bezpieczeństwem budynku a prywatnym korzystaniem z balkonu. Jeżeli problem dotyczy konstrukcji, izolacji, betonu, zbrojenia albo balustrady powiązanej z bryłą budynku, sprawa powinna należeć do wspólnoty. Jeżeli dotyczy aranżacji balkonu, jego wyglądu od strony użytkownika albo wyposażenia, rachunek powinien obciążać właściciela lokalu.
Dla mieszkańców Gdańska ważne będzie również to, że wspólnota nadal może określać zasady dotyczące wyglądu elewacji i elementów zewnętrznych. W praktyce właściciel nie zawsze może dowolnie zabudować balkon, zmienić kolor balustrady albo ingerować w element widoczny z zewnątrz. Takie działania mogą wymagać zgody wspólnoty, a w niektórych budynkach także dodatkowych uzgodnień wynikających z przepisów budowlanych lub konserwatorskich.
Koniec sporów o balkony we wspólnotach
Obecnie brak jednoznacznej regulacji często prowadzi do konfliktów. Właściciel lokalu twierdzi, że balkon jest częścią budynku, więc naprawa powinna obciążać wspólnotę. Wspólnota odpowiada, że balkon służy tylko jednemu mieszkaniu, więc koszt powinien ponieść właściciel. Takie spory trafiają do sądów, a ich wyniki zależą od konkretnej konstrukcji budynku i okoliczności sprawy.
Rządowy projekt ma ograniczyć tę niepewność. Jeżeli przepisy wprost wskażą, że elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów należą do nieruchomości wspólnej, zarządcom łatwiej będzie planować remonty, a mieszkańcom łatwiej będzie ocenić, jakie koszty mogą ich czekać. Dotyczy to zwłaszcza budynków, w których stan balkonów od lat budzi zastrzeżenia, ale decyzje o pracach były odkładane z powodu sporów finansowych.
W gdańskich realiach może mieć to znaczenie także przy większych remontach elewacji. Balkony często są powiązane z ociepleniem, izolacją, odwodnieniem i wyglądem fasady. Jeżeli wspólnota planuje prace na całym budynku, jasne przypisanie odpowiedzialności za konstrukcję balkonów może ułatwić połączenie kilku robót w jednym zadaniu remontowym.
Bezpieczeństwo balkonów po tragedii w Sosnowcu
Kwestia balkonów nie dotyczy wyłącznie rozliczeń. We wrześniu 2023 r. w Sosnowcu zawalił się balkon w kamienicy. Na balkonie znajdowały się dwie osoby. Kobieta zmarła, a mężczyzna został ciężko ranny. Z budynku ewakuowano mieszkańców. Ta sprawa pokazała, że zły stan techniczny balkonów może być realnym zagrożeniem dla życia i zdrowia.
Nowelizacja nie rozwiąże wszystkich problemów technicznych, ale może skrócić drogę do decyzji o remoncie. Jeżeli wspólnota będzie miała jasny obowiązek zajęcia się elementem konstrukcyjnym, trudniej będzie odkładać prace tylko dlatego, że mieszkańcy spierają się o zakres odpowiedzialności. W praktyce większe znaczenie zyskają okresowe przeglądy techniczne, ekspertyzy budowlane i szybkie reagowanie na odpadający beton, pęknięcia, korozję zbrojenia czy uszkodzenia izolacji.
Dla mieszkańców oznacza to także większą potrzebę zgłaszania niepokojących objawów zarządcy lub zarządowi wspólnoty. Pęknięcia, odspojone fragmenty betonu, zacieki, przechylenie balustrady albo widoczne zbrojenie nie powinny być traktowane jako drobna usterka estetyczna. W budynkach wielorodzinnych taki problem może dotyczyć całej nieruchomości.
Kiedy zmiany dla właścicieli balkonów mogą wejść w życie
Projekt UD312 jest na etapie prac legislacyjnych i nie stanowi jeszcze obowiązującego prawa. Aby nowe zasady zaczęły działać, projekt musi przejść pełną ścieżkę legislacyjną: przyjęcie przez rząd, prace w Sejmie i Senacie, podpis prezydenta oraz publikację w Dzienniku Ustaw. Z projektu wynika, że ustawa miałaby wejść w życie po 30 dniach od ogłoszenia.
Dla gdańskich właścicieli mieszkań najważniejsze jest to, że zmiana może wpłynąć na przyszłe plany remontowe wspólnot. Jeżeli balkon wymaga naprawy konstrukcyjnej, koszt może zostać rozłożony na wszystkich właścicieli lokali zgodnie z udziałami. Jeżeli właściciel chce jedynie poprawić wygląd prywatnej części balkonu, będzie to nadal jego własny wydatek.
W praktyce nowe przepisy mogą uporządkować decyzje tam, gdzie remonty balkonów są już potrzebne, ale wspólnota nie ma pewności, jak je rozliczyć. Dla mieszkańców Gdańska oznacza to większą przewidywalność, ale również możliwość wyższych kosztów po stronie wspólnot, zwłaszcza w budynkach wymagających pilnych napraw.
Komentarze (0)