Koniec z zaglądaniem sąsiadom na balkon? Nadchodzą nowe przepisy

Zmiana będzie miała znaczenie przede wszystkim dla projektantów, deweloperów i inwestorów realizujących budynki wielorodzinne. Nie oznacza natomiast, że właściciele wszystkich istniejących mieszkań będą od razu zobowiązani do przebudowy balkonów. Nowe wymagania mają być stosowane zgodnie z przepisami dotyczącymi konkretnych inwestycji i procedur budowlanych.

Balkony w blokach z większą ochroną prywatności

Zgodnie z projektowanymi warunkami technicznymi, jeżeli na jednej płycie balkonowej znajdzie się więcej niż jeden balkon należący do różnych mieszkań, pomiędzy nimi ma zostać wykonana odpowiednia przegroda. Ma ona ograniczać bezpośredni kontakt wizualny pomiędzy sąsiadami i zapewniać wyraźne rozdzielenie przestrzeni użytkowej. Nie jest to rozwiązanie całkowicie nowe. Już obecne przepisy przewidują stosowanie stałych przegród pomiędzy sąsiednimi balkonami usytuowanymi na jednej płycie. Nowe rozporządzenie ma jednak uporządkować i zmienić część parametrów technicznych takiego oddzielenia. W praktyce oznacza to, że w nowych inwestycjach przegrody nie będą mogły pełnić wyłącznie funkcji dekoracyjnej. Konstrukcja powinna rzeczywiście utrudniać zaglądanie na balkon sąsiedniego mieszkania.

Przegroda balkonowa o wysokości co najmniej 2,2 m

Jednym z najważniejszych wymogów jest wysokość oddzielenia. Przegroda pomiędzy balkonami ma mieć co najmniej 2,2 m wysokości, licząc od poziomu posadzki. To znaczący parametr. W praktyce oznacza konstrukcję znacznie wyższą od standardowej balustrady i obejmującą zdecydowaną większość wysokości przestrzeni balkonowej.

Określono również jej szerokość. Jeżeli balkon ma mniej niż 2 m szerokości, przegroda powinna mieć szerokość co najmniej odpowiadającą szerokości balkonu. W przypadku balkonu o szerokości wynoszącej 2 m lub więcej minimalna szerokość przegrody ma wynosić 2 m. Takie rozwiązanie ma ograniczać możliwość obserwowania sąsiedniego balkonu nie tylko z boku, ale również pod kątem.

Pełna przegroda zamiast ażurowego panelu

Projektowane regulacje przewidują również wymagania dotyczące samej konstrukcji. Przegroda ma być pełna, a więc nie powinna mieć dużych otworów ani prześwitów umożliwiających swobodne zaglądanie na sąsiedni balkon. Nie oznacza to jednak konieczności stawiania tradycyjnej murowanej ściany. Możliwe będzie zastosowanie innych materiałów, pod warunkiem zachowania określonych parametrów technicznych. Przepuszczalność światła ma wynosić nie więcej niż 50 proc. W praktyce pozwala to stosować między innymi matowe lub odpowiednio przyciemnione przeszklenia oraz inne materiały, które przepuszczają część światła, ale jednocześnie ograniczają widoczność. Rozwiązanie ma więc godzić dwa wymagania: zapewnienie dostępu światła i ochronę prywatności.

Nowe zasady również dla loggii

Wymagania nie mają obejmować wyłącznie tradycyjnych balkonów wystających poza elewację budynku. Analogiczne zasady mają obowiązywać w przypadku stykających się ze sobą loggii w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Także tam projektant będzie musiał przewidzieć konstrukcję oddzielającą przestrzeń należącą do dwóch różnych mieszkań.

Ma to znaczenie szczególnie w nowoczesnym budownictwie wielorodzinnym, w którym balkony i loggie często tworzą długie, niemal nieprzerwane ciągi wzdłuż elewacji. Bez odpowiedniego rozdzielenia prywatna przestrzeń mieszkańców może być od siebie oddzielona jedynie symbolicznym panelem.

Nowe przepisy bez obowiązkowej przebudowy każdego balkonu

Wejście nowych regulacji nie oznacza masowego obowiązku przebudowy balkonów w istniejących już blokach. Przepisy techniczno-budowlane są stosowane przede wszystkim przy projektowaniu, budowie i przebudowie obiektów oraz w przypadkach wskazanych w przepisach przejściowych. W praktyce kluczowe będzie to, kiedy rozpoczęto procedurę dotyczącą konkretnej inwestycji oraz na podstawie jakich regulacji projekt został przygotowany i zatwierdzony. Dlatego właściciel mieszkania w bloku wybudowanym wiele lat temu nie powinien interpretować daty 20 września jako terminu na samodzielne postawienie nowej przegrody pomiędzy balkonami.

Wyjątek dla zabytkowych budynków

Projekt przewiduje również szczególne rozwiązanie dla budynków wpisanych do rejestru zabytków. Wymagania nie będą stosowane w zakresie, w którym mogłyby kolidować z ochroną konserwatorską. Ma to praktyczne znaczenie przede wszystkim w przypadku historycznych elewacji, charakterystycznych balkonów i innych elementów architektonicznych objętych ochroną. Dodanie wysokiej, współczesnej przegrody mogłoby w takich przypadkach istotnie zmienić wygląd budynku, dlatego przepisy pozostawiają możliwość uwzględnienia jego szczególnego statusu.

Nowe warunki techniczne od 20 września 2026 r.

Zmiany dotyczące balkonów są częścią znacznie szerszej reformy warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe rozporządzenie ma zastąpić regulacje obowiązujące od wielu lat i dostosować wymagania między innymi do współczesnych standardów projektowania budynków wielorodzinnych. Projekt nowych przepisów został objęty procedurą notyfikacji na poziomie Unii Europejskiej. Ostateczne znaczenie będzie miała wersja rozporządzenia opublikowana w Dzienniku Ustaw.

Dla osób kupujących mieszkania oznacza to przede wszystkim, że w nowych inwestycjach prywatność balkonu ma być w większym stopniu uwzględniana już na etapie projektu budynku, a nie pozostawiana do późniejszego rozwiązania przez samych mieszkańców.

Źródła

– Ministerstwo Rozwoju i Technologii – materiały dotyczące nowych warunków technicznych oraz zmian w projektowaniu budynków
– obowiązujące rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
– Rządowe Centrum Legislacji – projekt nowych warunków technicznych
– Komisja Europejska – system TRIS, notyfikacja projektu nowych polskich przepisów technicznych
– Dziennik Ustaw i Internetowy System Aktów Prawnych