Analiza danych z drugiego kwartału roku pokazuje, że wyłącznie Wrocław może pochwalić się wzrostem średniej ceny za metr kwadratowy mieszkania, który wyniósł tam 11 631 zł, czyli o 2,5% więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Pozostałe duże rynki doświadczyły spadków cen: w Gdańsku jedynie symboliczny o 0,2%, w Krakowie o 1,4%, w Warszawie bardziej odczuwalny o 3,3%, a w Łodzi zdecydowany spadek aż o 7,9%. Co istotne, w Łodzi średnia cena zakupu mieszkania spadła po raz kolejny poniżej poziomu 7 500 zł za metr kwadratowy.
Mniejszy metraż – sposób na niższe koszty
Obniżki cen za metr kwadratowy nie są jedynym czynnikiem, który pozwala kupującym oszczędzać. Zauważalne jest także zmniejszenie przeciętnej powierzchni mieszkań wybieranych przez nabywców. W większości dużych miast średni metraż kupowanych lokali uległ redukcji, a jedynym wyjątkiem jest Warszawa, gdzie powierzchnia mieszkania wzrosła minimalnie. Największy spadek metrażu – aż o 13 mkw. – odnotowano we Wrocławiu, podczas gdy w Łodzi kupujący wybierają lokale przeciętnie o 1 mkw. mniejsze niż przed rokiem.
Zmniejszający się metraż mieszkań ma bezpośredni wpływ na wielkość kwot transakcyjnych. Wrocławski rynek zanotował przeciętną wartość zakupu na poziomie 509 000 zł, co oznacza spadek o 70 000 zł (12,1%) względem poprzedniego roku. W Łodzi natomiast średnia kwota transakcji wyniosła 369 000 zł, czyli o 29 000 zł mniej (7,3%).
Szczegółowe dane cen i metraży w największych miastach
- Warszawa – średnia cena 835 000 zł, przeciętny metraż 55 mkw.
- Kraków – 633 000 zł, 46 mkw.
- Gdańsk – 594 000 zł, 49 mkw.
- Łódź – 369 000 zł, 49 mkw.
Mimo obniżek ceny mieszkań nadal są wysoko oceniane w stosunku do możliwości finansowych przeciętnego kupującego. Zdolność kredytowa gospodarstw domowych nie poprawiła się w sposób znaczący, nawet po kolejnych obniżkach stóp procentowych.
Różnice między ceną ofertową a faktyczną
Ważnym aspektem obecnego rynku jest coraz większa świadomość sprzedających odnośnie do realiów cenowych. Często w momencie wystawiania ofert korygują już ceny, redukując je jeszcze przed pojawieniem się zainteresowanych. W praktyce różnice między ceną wyjściową a finalną ceną sprzedaży kształtują się następująco:
- Warszawa – 5,3% różnicy
- Kraków – 4,9%
- Łódź – 4,4%
- Wrocław – 3,9%
- Gdańsk – 1,6%
Moc negocjacji klientów maleje i obecnie jest ograniczona do poziomu od 1,1% (Gdańsk) do maksymalnie 2,8% (Łódź).
Zwiększony czas oczekiwania na sprzedaż
Analizy wskazują, że mieszkania z rynku wtórnego sprzedają się znacznie wolniej niż w poprzednich latach. W Warszawie średni czas potrzebny do finalizacji transakcji wynosi obecnie 92 dni, co jest wydłużeniem o niemal trzy tygodnie w porównaniu do roku ubiegłego. Biorąc pod uwagę pięć największych rynków mieszkaniowych w Polsce, czas ten uśrednia się do aż 135 dni, czyli o 49 dni dłużej niż rok wcześniej. W mniejszych miejscowościach sytuacja jest jeszcze bardziej wymagająca – tam średni czas sprzedaży wzrósł z 107 do 138 dni.
Czynniki hamujące popyt
Pomimo kolejnych obniżek stóp procentowych, które powinny teoretycznie ożywić rynek, popyt pozostaje na niższym poziomie. Wysokie ceny mieszkań, ograniczona zdolność kredytowa oraz niepewność ekonomiczna powodują, że wielu potencjalnych nabywców odwleka decyzje zakupowe. Inwestorzy również wykazują mniejsze zainteresowanie, zwłaszcza w kontekście rynku najmu, który wykazuje oznaki nasycenia i spadku rentowności.
Rynek najmu – nasycenie i ograniczona rentowność
W coraz większej liczbie polskich miast rynek najmu osiąga poziom nasycenia. Rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem stopniowo maleje, a rosnące koszty utrzymania nieruchomości oraz trudności ze znalezieniem i utrzymaniem najemców sprawiają, że wielu inwestorów rezygnuje z dalszego angażowania się w ten segment rynku.
Komentarze (0)