W wielu dzielnicach Gdańska – szczególnie w Śródmieściu, Wrzeszczu czy Oliwie – zabudowa jest bardzo zwarta. Kamienice stoją blisko siebie, a granice działek często przebiegają tuż przy ścianach budynków. W takich realiach przeprowadzenie remontu elewacji, naprawy dachu czy montażu instalacji bywa niemożliwe bez czasowego korzystania z sąsiedniej nieruchomości.
Prawo budowlane przewiduje taką możliwość w art. 47. Przepis ten wskazuje, że jeżeli wykonanie prac budowlanych wymaga wejścia na teren sąsiedniej działki, inwestor musi wcześniej uzyskać zgodę właściciela tej nieruchomości albo użytkownika lokalu.
Przed rozpoczęciem robót konieczne jest także ustalenie szczegółów korzystania z terenu. Strony powinny uzgodnić sposób prowadzenia prac, ich zakres oraz przewidywany termin. W praktyce oznacza to często rozmowy między właścicielami sąsiadujących nieruchomości jeszcze przed rozpoczęciem remontu.
W Gdańsku sytuacje takie zdarzają się szczególnie podczas renowacji zabytkowych kamienic, wymiany pokrycia dachowego czy prac przy ścianach granicznych budynków.
Remont kamienic i gęsta zabudowa w Gdańsku
Miasto od lat prowadzi programy rewitalizacji historycznej zabudowy. W efekcie w wielu dzielnicach regularnie prowadzone są prace modernizacyjne.
Podczas takich inwestycji często pojawia się konieczność ustawienia rusztowań, podnośników lub zaplecza budowlanego na sąsiednich działkach. Dotyczy to również prac przy instalacjach od strony podwórek, gdzie przestrzeń między budynkami jest ograniczona.
Właściciele nieruchomości powinni pamiętać, że przepisy dopuszczają czasowe korzystanie z ich terenu, ale tylko w zakresie niezbędnym do wykonania robót.
Jednocześnie inwestor ma obowiązek ograniczyć uciążliwości i działać w sposób możliwie najmniej ingerujący w prawa właściciela sąsiedniej nieruchomości.
Odpowiedzialność inwestora za szkody na sąsiedniej posesji
Możliwość wejścia na cudzą działkę wynika nie tylko z Prawa budowlanego. Podobne rozwiązanie przewiduje także Kodeks cywilny.
Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim w postanowieniu z 11 maja 2017 roku przypomniał, że art. 142 §1 Kodeksu cywilnego dopuszcza czasowe korzystanie z cudzej nieruchomości, jeżeli jest to konieczne do wykonania robót.
Jednocześnie inwestor ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody. Jeżeli w trakcie prac dojdzie do uszkodzenia nawierzchni, ogrodzenia czy elementów infrastruktury, musi on przywrócić nieruchomość do wcześniejszego stanu.
Gdy przywrócenie stanu poprzedniego okaże się niemożliwe albo zbyt kosztowne, właściciel działki może domagać się odszkodowania pieniężnego.
Sąsiad nie wyraża zgody. Decyzja urzędu w ciągu 14 dni
Zdarza się, że właściciel nieruchomości nie chce wpuścić inwestora na swój teren. Prawo przewiduje w takiej sytuacji procedurę administracyjną.
Inwestor może złożyć wniosek do organu administracji architektoniczno-budowlanej o wydanie decyzji w sprawie niezbędności wejścia na sąsiednią nieruchomość.
Wniosek można przekazać:
- w formie papierowej
- elektronicznie przez portal e-budownictwo prowadzony przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
Urząd ma 14 dni na rozpatrzenie sprawy. Jeżeli uzna, że wejście na teren sąsiada jest konieczne do wykonania robót, wyda decyzję określającą warunki korzystania z nieruchomości.
W dokumencie wskazuje się m.in. zakres prac, sposób prowadzenia robót oraz czas korzystania z terenu.
Nowy formularz wniosku od 27 lutego 2026 roku
Od 27 lutego 2026 roku obowiązuje nowe rozporządzenie określające wzór formularza wniosku dotyczącego wejścia na sąsiednią nieruchomość.
Poprzedni wzór obowiązywał od lutego 2021 roku. Nowe przepisy wprowadzają aktualny formularz, który można złożyć również elektronicznie poprzez portal e-budownictwo.
We wniosku należy podać m.in.:
- dane inwestora
- lokalizację inwestycji
- dane właściciela sąsiedniej nieruchomości
- zakres planowanych robót
- czas korzystania z działki
Rekompensata za korzystanie z sąsiedniej nieruchomości
Kwestia wynagrodzenia dla właściciela działki pozostaje sprawą cywilnoprawną. Strony mogą ustalić formę rekompensaty samodzielnie.
Jak wyjaśnia Martyna Sługocka, doktor nauk prawnych i radca prawny, rekompensata może zostać ustalona dobrowolnie między stronami.
Jeżeli jednak porozumienie nie zostanie osiągnięte, właściciel nieruchomości może dochodzić swoich roszczeń przed sądem cywilnym.
W praktyce rekompensata dotyczy np. sytuacji, gdy na działce sąsiada ustawione są rusztowania, składowane są materiały budowlane lub gdy prowadzone prace ograniczają możliwość korzystania z nieruchomości.
Komentarze (0)