Nowe mieszkania na innych zasadach. Ważna data dla kupujących w całej Polsce

Projekt nowego rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki ma zastąpić przepisy obowiązujące od ponad dwóch dekad i ujednolicić wymagania dotyczące projektowania, budowy oraz użytkowania budynków mieszkalnych. Jednym z najważniejszych elementów reformy są nowe zasady ochrony mieszkańców przed hałasem i drganiami. Będą one dotyczyły bloków, bliźniaków, szeregowców oraz domów jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale.

Regulacje mają znaczenie dla całego rynku mieszkaniowego – zarówno dla nabywców lokali w największych aglomeracjach, jak i dla osób kupujących domy w mniejszych miejscowościach. Projekt obejmuje bowiem określone rodzaje budynków niezależnie od ich położenia, wartości nieruchomości czy liczby mieszkańców gminy.

Nowe warunki techniczne budynków w całej Polsce

Projekt rozporządzenia zakłada, że budynki mieszkalne wielorodzinne, domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz budynki jednorodzinne z dwoma lokalami będą musiały spełniać wymagania klasy akustycznej AQ-0. Dotyczy to również obiektów, w których wydzielono jedno mieszkanie i jeden lokal użytkowy.

Klasa AQ-0 oznacza podstawowy standard akustyczny określony w Polskiej Normie PN-B-02151-5. Nie jest to najwyższa dostępna klasa ani rozwiązanie zarezerwowane wyłącznie dla luksusowych apartamentów. Kolejne poziomy – AQ-1, AQ-2, AQ-3 i AQ-4 – przewidują stopniowo wyższe wymagania. Znaczenie planowanej regulacji polega na wprowadzeniu obowiązkowego, jednoznacznie określonego minimum dla całych kategorii budynków.

Przepisy mają ograniczyć przenikanie rozmów, muzyki, odgłosów kroków, pracy urządzeń technicznych, instalacji wodno-kanalizacyjnych oraz drgań powstających podczas zwykłego korzystania z mieszkania. Nie będzie to jednak prawny zakaz hałasowania. Głośne imprezy, zakłócanie spokoju czy odtwarzanie muzyki z dużą głośnością nadal będą oceniane na podstawie innych regulacji. Nowe warunki techniczne mają przede wszystkim poprawić sposób projektowania i wykonania budynku.

Izolacja akustyczna nie tylko między mieszkaniami w blokach

Największą zmianę odczują mieszkańcy bliźniaków i szeregowców. Szczegółowe wymagania związane z rozmieszczeniem pomieszczeń, zabezpieczeniem instalacji oraz ograniczaniem dźwięków materiałowych odnoszą się obecnie przede wszystkim do budynków wielorodzinnych. Projekt rozszerza je na domy połączone wspólnymi przegrodami.

W praktyce bliźniak albo segment w szeregowcu będzie musiał zostać zaprojektowany z uwzględnieniem wpływu użytkowników sąsiedniego lokalu. Wspólna ściana, fundamenty, stropy, instalacje i elementy konstrukcyjne mogą bowiem przenosić dźwięki nawet wtedy, gdy poszczególne części budynku mają oddzielne wejścia i znajdują się na osobnych działkach.

Regulacje nie obejmą natomiast każdego wolnostojącego domu jednorodzinnego. Jeżeli w obiekcie znajduje się tylko jedno mieszkanie i budynek nie jest połączony ścianą z sąsiednią nieruchomością, wymaganie dotyczące klasy AQ-0 nie będzie miało zastosowania na tej samej zasadzie jak w bloku, bliźniaku lub szeregowcu.

Stropy odporne na dźwięki powietrzne i uderzeniowe

Projekt nakłada szczególne wymagania na stropy oddzielające mieszkania. Mają one zapewniać odpowiednią ochronę przed dźwiękami powietrznymi i uderzeniowymi niezależnie od rodzaju zastosowanych warstw wykończeniowych.

Dźwięki powietrzne to między innymi rozmowy, muzyka oraz odgłosy telewizora. Dźwięki uderzeniowe powstają podczas chodzenia, przesuwania krzeseł, upuszczania przedmiotów lub innych bezpośrednich oddziaływań na podłogę i konstrukcję budynku. Skuteczna ochrona wymaga odpowiedniego wykonania stropu, warstw podłogowych oraz połączeń z pozostałymi przegrodami.

Projektowane rozwiązanie ma zapobiec sytuacji, w której budynek spełnia wymagania wyłącznie dzięki zastosowaniu konkretnej wykładziny albo określonego rodzaju podłogi. Późniejsza wymiana wykończenia przez właściciela mieszkania nie powinna powodować utraty wymaganych parametrów całego stropu.

Łazienka sąsiada nie powinna przylegać do sypialni

Projekt przewiduje unikanie układów funkcjonalnych, w których łazienka, toaleta, kuchnia, aneks kuchenny albo pomieszczenie techniczne jednego lokalu bezpośrednio sąsiadują z pokojem mieszkalnym drugiego lokalu. Rozwiązanie ma ograniczyć przenikanie odgłosów korzystania z prysznica, toalety, zlewu, urządzeń kuchennych, kotłowni oraz instalacji sanitarnych.

Nie będzie to jednak bezwzględny zakaz takiego rozmieszczania pomieszczeń. Jeżeli projektant zdecyduje się na podobny układ, konieczne stanie się zastosowanie zabezpieczeń ograniczających przenoszenie dźwięków materiałowych przez ściany i inne elementy konstrukcyjne.

Urządzenia oraz przewody instalacyjne zamocowane wewnątrz lokalu mają otrzymać zabezpieczenia przeciwdrganiowe niezależnie od rodzaju i położenia przegrody. Ich parametry trzeba będzie dobrać tak, aby hałas przenoszony przez konstrukcję nie przekraczał dopuszczalnych poziomów w pomieszczeniach chronionych.

Nowe przepisy bez obowiązku remontowania wszystkich bloków

Właściciele istniejących mieszkań nie zostaną zobowiązani do przeprowadzenia powszechnej modernizacji akustycznej. Projekt rozporządzenia przewiduje stosowanie nowych warunków podczas projektowania i budowy obiektu, a także przy jego rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania.

W przypadku robót prowadzonych w istniejącym budynku przepisy mają być stosowane zasadniczo do części rozbudowywanej, nadbudowywanej, przebudowywanej albo podlegającej zmianie sposobu użytkowania. Samo wejście rozporządzenia w życie nie będzie podstawą do żądania wymiany ścian, stropów czy instalacji we wszystkich dotychczas użytkowanych blokach.

Znaczenie będzie miał również charakter wykonywanych prac. Zwykły remont, taki jak malowanie ścian, wymiana paneli lub odnowienie łazienki, nie zawsze jest przebudową w rozumieniu Prawa budowlanego. O zastosowaniu nowych wymagań zdecyduje zakres robót oraz to, czy wpływają one na parametry techniczne lub użytkowe budynku.

Pozwolenie na budowę ważniejsze od daty odbioru mieszkania

Projekt zawiera przepisy przejściowe pozwalające na kontynuowanie części inwestycji według dotychczasowych wymagań. Oznacza to, że mieszkanie oddawane do użytkowania już po wejściu nowych regulacji nie zawsze będzie musiało spełniać klasę akustyczną AQ-0 na zasadach określonych w nowym rozporządzeniu.

Na dotychczasowych warunkach będą mogły być prowadzone między innymi inwestycje, dla których przed datą wejścia nowych przepisów w życie złożono wniosek o pozwolenie na budowę, zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego, zmianę pozwolenia na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia robót.

Przy zakupie lokalu kluczowa nie będzie zatem sama data podpisania umowy deweloperskiej, wpłacenia pieniędzy lub odebrania kluczy. Nabywca powinien ustalić, kiedy deweloper rozpoczął właściwą procedurę administracyjną i według jakich warunków technicznych powstał projekt inwestycji.

Jeżeli budynek będzie podlegał nowemu rozporządzeniu, podczas odbioru warto zweryfikować dokumentację dotyczącą klasy akustycznej, konstrukcji stropów, parametrów ścian międzylokalowych, rozmieszczenia pomieszczeń sanitarnych oraz sposobu mocowania instalacji. Same deklaracje zawarte w materiałach reklamowych dewelopera nie zastępują dokumentacji technicznej ani badań akustycznych.

Termin 20 września 2026 r. nie jest jeszcze przesądzony

W projekcie zapisano, że większość nowych regulacji miałaby wejść w życie 20 września 2026 r. Nie oznacza to jednak, że termin jest już ostateczny. Na 3 sierpnia 2026 r. rozporządzenie pozostaje projektem i nie zostało ogłoszone w Dzienniku Ustaw.

Prace rozpoczęły się jako projekt Ministra Rozwoju i Technologii oznaczony numerem 68. Po zmianie właściwości resortowej dokument jest procedowany jako projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki pod numerem 29. Projekt przeszedł uzgodnienia międzyresortowe i uzyskał pozytywną opinię Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego. W lipcu został skierowany do Komisji Prawniczej.

Dopiero podpisanie rozporządzenia i jego publikacja przesądzą o ostatecznym brzmieniu wymagań, dacie rozpoczęcia ich stosowania oraz zakresie przepisów przejściowych. Do tego czasu inwestorzy, projektanci i kupujący powinni posługiwać się sformułowaniem „projektowane przepisy”, a nie przedstawiać datę 20 września jako bezwarunkowo pewny termin.

Obowiązkowe windy w większej liczbie budynków

Projekt przewiduje również rozszerzenie obowiązku instalowania wind. Dźwig osobowy lub osobowo-towarowy ma być wymagany w budynkach użyteczności publicznej oraz zamieszkania zbiorowego mających co najmniej dwie kondygnacje, a także w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych mających co najmniej trzy kondygnacje.

W przypadku bloków trzy kondygnacje oznaczają na przykład parter i dwa piętra. Obecne przepisy uzależniają obowiązek instalacji windy przede wszystkim od różnicy poziomów posadzek, która co do zasady musi przekraczać 9,5 m. Projekt przenosi ciężar regulacji na liczbę kondygnacji.

Nie oznacza to nakazu natychmiastowego dobudowania wind do wszystkich istniejących niskich bloków. Nowe wymaganie będzie miało znaczenie głównie dla przyszłych inwestycji, natomiast w istniejących budynkach jego zastosowanie zależeć będzie od rodzaju i zakresu prowadzonych robót oraz ostatecznego brzmienia przepisów przejściowych.

Źródła

1. Projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, projekt nr 29.
2. Projekt Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wcześniejszy numer 68.
3. Uzasadnienie oraz ocena skutków regulacji do projektu rozporządzenia.
4. Wykaz prac legislacyjnych Ministra Finansów i Gospodarki.
5. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, materiały z konsultacji publicznych projektu nowych warunków technicznych.
6. Komisja Wspólna Rządu i Samorządu Terytorialnego, dokumentacja dotycząca opiniowania projektu.
7. Polska Norma PN-B-02151-5 dotycząca klasyfikacji akustycznej budynków mieszkalnych.
8. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
9. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
10. Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.