Plan ogólny to nowy dokument planistyczny wprowadzony nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i stanie się aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że jego zapisy będą wiążące dla organów administracji publicznej, w tym przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Dokument wyznaczy m.in. obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). To właśnie te obszary będą miały decydujące znaczenie dla właścicieli działek bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tylko tam będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy pozwalającej na budowę domu.
Jeśli działka znajdzie się poza takim obszarem, możliwość realizacji inwestycji może zostać trwale zablokowana.
Warunki zabudowy w Gdańsku. Wnioski składane przed zmianą prawa
Właściciele działek składają wnioski o wydanie warunków zabudowy jeszcze przed uchwaleniem planu ogólnego. Powód jest prosty – decyzja wydana obecnie zachowa ważność także po wejściu w życie nowych przepisów.
Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, budowa obiektu na terenie bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
To właśnie ta decyzja umożliwia realizację inwestycji na działce, która nie została objęta miejscowym planem.
Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPLF, wskazał jednoznacznie skutki nowych regulacji:
„Plan ogólny może jednak tę możliwość ograniczyć. Nie można tego ignorować, ponieważ pozbawienie właścicieli szansy na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jednoznacznie szkodzi ich majątkowi, co można udowodnić. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje odszkodowania w takiej sytuacji, a wręcz je wyklucza. W tym kontekście można dostrzec potencjalną niekonstytucyjność przepisów”.
Wartość działek w Gdańsku zależy od decyzji planistycznych
Nowe przepisy mogą bezpośrednio wpłynąć na wartość nieruchomości. Działka, która nie znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy, może utracić możliwość zabudowy, a tym samym swoją wartość inwestycyjną.
Art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Po wejściu w życie planu ogólnego pojawi się dodatkowe ograniczenie wynikające z jego zapisów.
Jednocześnie art. 64 Konstytucji RP gwarantuje ochronę prawa własności, a art. 21 ust. 2 przewiduje, że wywłaszczenie może nastąpić wyłącznie za odszkodowaniem.
Plan ogólny nie przewiduje jednak rekompensaty za ograniczenie możliwości zabudowy, co odróżnia go od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku planu miejscowego właściciel może dochodzić roszczeń na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Konsultacje planu ogólnego Gdańsk. Termin do 30 czerwca 2026
Plan ogólny musi zostać uchwalony do 30 czerwca 2026 r. Do tego czasu prowadzone są konsultacje społeczne i prace planistyczne.
To ostatni moment, w którym właściciele mogą wystąpić o warunki zabudowy na dotychczasowych zasadach lub zgłosić uwagi do projektowanych rozwiązań.
Po wejściu w życie planu ogólnego możliwość zabudowy wielu działek będzie zależała wyłącznie od jego zapisów.
QiA – najważniejsze pytania mieszkańców Gdańska
Czy nadal można uzyskać warunki zabudowy w Gdańsku?
Do czasu uchwalenia planu ogólnego obowiązują obecne przepisy.
Czy decyzja o warunkach zabudowy zachowa ważność po zmianach?
Tak. Decyzja wydana wcześniej pozostaje ważna.
Czy każda działka będzie mogła zostać zabudowana?
Nie. Tylko działki położone w obszarach uzupełnienia zabudowy.
Czy przysługuje odszkodowanie za utratę możliwości budowy?
Obecnie przepisy nie przewidują odszkodowania w takiej sytuacji.
Do kiedy plan ogólny musi zostać uchwalony?
Najpóźniej do 30 czerwca 2026 r.
Komentarze (0)