Zgodnie z polskim prawem eksmisja może nastąpić wyłącznie po prawomocnym orzeczeniu sądu. Nawet jeśli najemca zalega z opłatami, nie posiada umowy lub rażąco narusza zasady porządku domowego, właściciel nie może samodzielnie usunąć go z mieszkania.
Pierwszym krokiem jest próba polubownego rozwiązania sprawy — wezwania do zapłaty lub opuszczenia lokalu. Jeśli to nie działa, właściciel kieruje sprawę do sądu. Dopiero po wydaniu prawomocnego wyroku możliwe jest złożenie wniosku do komornika o przeprowadzenie eksmisji.
Ważne jest to, że lokator ma prawo pozostać w mieszkaniu do momentu interwencji komornika, co w praktyce oznacza, że może tam mieszkać jeszcze wiele miesięcy, a czasem nawet lat od chwili rozpoczęcia sporu.
Zimowa ochrona lokatorów
Polskie przepisy przewidują szczególną ochronę lokatorów w okresie zimowym. Art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że od 1 listopada do 31 marca nie można przeprowadzać eksmisji. Ma to zapobiec sytuacjom, w których osoba eksmitowana znalazłaby się bez dachu nad głową w warunkach mrozu.
Jednak ochrona ta nie obejmuje wszystkich. Są wyjątki, w których sąd może zarządzić natychmiastową eksmisję, nawet w środku zimy. Dotyczy to osób stosujących przemoc w rodzinie, rażąco i uporczywie naruszających porządek domowy czy też zajmujących lokal bez tytułu prawnego.
Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów w 2025 roku
Od początku 2025 roku obowiązuje nowelizacja ustawy, która wprowadziła istotne zmiany w relacjach między właścicielami a najemcami. Najważniejsze z nich to:
- ograniczenie podwyżek czynszu do maksymalnie 5 proc. rocznie,
- obowiązek uzasadnienia wypowiedzenia umowy najmu,
- wymóg zapewnienia lokalu zamiennego w określonych przypadkach,
- większe znaczenie umów zawieranych na czas nieoznaczony,
- zaostrzenie wymogów przy najmie okazjonalnym.
Szczególnie dyskutowaną zmianą jest zniesienie obowiązku gminy zapewniania lokalu zamiennego w sytuacji, gdy powodem wypowiedzenia umowy jest remont lub rozbiórka budynku. W praktyce oznacza to, że w takich przypadkach lokator może być zmuszony do znalezienia nowego miejsca we własnym zakresie.
Kto może rozpocząć procedurę eksmisji?
Choć najczęściej wniosek o eksmisję składa właściciel lokalu, przepisy dopuszczają, by zrobiła to również inna osoba – na przykład sąsiad. Może on domagać się usunięcia lokatora, jeśli wykaże, że jego zachowanie poważnie zakłóca spokój, powoduje szkody we wspólnym mieniu lub stwarza zagrożenie dla innych mieszkańców.
Decyzja o lokalu socjalnym
W każdej sprawie o eksmisję sąd ocenia, czy osoba eksmitowana powinna otrzymać prawo do lokalu socjalnego. Bierze przy tym pod uwagę sytuację finansową, zdrowotną i rodzinną lokatora.
Jeżeli sąd uzna, że lokator jest w trudnej sytuacji, może nakazać zapewnienie lokalu zamiennego. Od 2025 roku taki obowiązek może spocząć także na właścicielu mieszkania, co jest dużą zmianą w porównaniu z wcześniejszym stanem prawnym, gdy obowiązek ten dotyczył wyłącznie gmin.
Jeżeli natomiast sąd orzeknie, że lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego, komornik może skierować go do noclegowni lub schroniska.
Przebieg procedury – dlaczego trwa tak długo?
Proces eksmisyjny jest rozciągnięty w czasie. Po etapie polubownych wezwań następuje postępowanie sądowe, które może trwać wiele miesięcy. Prawomocny wyrok nie zawsze oznacza szybką interwencję komornika — również ten etap bywa opóźniany.
W tym czasie lokator wciąż mieszka w lokalu, a właściciel często ponosi koszty jego utrzymania. Z perspektywy właściciela jest to uciążliwe, z perspektywy lokatora — szansa na znalezienie innego miejsca do życia.
Nowelizacja z 2025 roku miała na celu znalezienie równowagi między interesami obu stron, jednak dopiero praktyka pokaże, czy wprowadzone przepisy rzeczywiście spełnią swoją rolę i zapobiegną nadużyciom.
Komentarze (0)